Публикации

Что нужно знать предпринимателям о земельных участках различных категорий

Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических и биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли. Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например, земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешенного использования (например, для индивидуального жилого строительства.

Земли по целевому назначению подразделяются на 7 категорий, первостепенно определяющих их правовой статус (ст. 7 Земельного кодекса РФ). Информация о принадлежности участков к той или иной категории свободна в открытом доступе государственного кадастра недвижимости.

Итак, лучшими вариантами земель (в контексте их целевого назначения) для создания объектов отдыха на природе являются земли рекреационного назначения, рекреационные зоны национальных и природных парков, земли населенных пунктов, лесного фонда и историко-культурного назначения.

При этом целевое назначение земель, характеризующее их принадлежность к той или иной категории (или виду земель определенной категории), — не единственный фактор, определяющий правомерность размещения на них объектов отдыха на природе.

Рассмотрим детальнее возможность и особенности создания объектов отдыха на природе на землях, где их размещение разрешено, исходя из целевого назначения, а также представляет наибольший интерес.

Земли населенных пунктов

Земли этой категории с точки зрения правового статуса — один из наиболее приемлемых вариантов размещения объектов отдыха на природе. Земельные участки этой категории могут быть привлекательны для природного туризма, поскольку располагаются в том числе и за фактическими пределами черты города или поселка. Зачастую отдельные участки этой категории граничат с землями лесного фонда, рекреационного или сельскохозяйственного назначения.

На эти земельные участки распространяется действие градостроительных регламентов и ПЗЗ (Правила землепользования и застройки). Собственниками этих земель могут быть юридические и физические лица.

Фото: Остров-град Свияжск, Зеленодольский район, Татарстан

Земли особо охраняемых территорий и объектов

К этой категории относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота, для которых установлен особый правовой режим (Земельный кодекс РФ, ст. 94, п. 1).

Земли наилучшим образом подходят для создания объектов туристской индустрии. 

Какие особенности правового регулирования размещения объектов отдыха на природе на участках этих земель?

1. Земли рекреационного назначения

На таких землях объекты отдыха на природе, как и другие объекты, оказывающие услуги туризма, размещаются в соответствии с п. 2 Земельного кодекса РФ, где говорится о том, что «в состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты».

Это делает указанные территории одними из самых благоприятных мест для объектов отдыха на природе. Также земли рекреационного назначения нередко расположены на природе, за пределами границ населенного пункта (участки лесной местности, прибрежных территорий), – это является важным фактором их выбора.

На земельные участки, относящиеся к землям рекреационного назначения, распространяется действие градостроительных регламентов и ПЗЗ. Собственниками этих земель могут быть как публично-правовые образования, так и юридические и физические лица.

Фото: кемпинг «Шторм», Казань, Татарстан

2. Особо охраняемые природные территории
Особо охраняемые природные территории (ООПТ) — лучшие земли для развития экологического туризма с точки зрения их рекреационно-туристского потенциала. Название таких территорий говорит о том, что предполагаемый к размещению на них объект находится на природе, притом часто с наиболее ценными и самыми красивыми ландшафтами.

При этом крайне важно разобраться, на каких видах ООПТ, а также в каких обстоятельствах можно рассчитывать на размещение там объектов отдыха на природе с точки зрения законодательства.

Особо охраняемые природные территории — участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение. К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов.

Земли ООПТ относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности. В отдельных случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли ООПТ земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Земельные участки, необходимые для осуществления допускаемой на них деятельности (включая туризм), могут предоставляться гражданам, юридическим лицам в аренду в соответствии с земельным законодательством.

Действие градостроительных регламентов на ООПТ не распространяется — это означает, что виды разрешенного использования для них не устанавливаются. Режим использования таких территорий определяется федеральным законом об ООПТ, специально разработанными положениями о конкретной территории и прочим законодательством в зависимости от особенностей расположения участка (лесным, водным законодательством, прочими).

Индивидуальными положениями о той или иной особо охраняемой природной территории выделяются отдельные зоны/участки ООПТ, где может допускаться размещение объектов туризма, включая глэмпинги (в некоторых случаях создание условий для регулируемого туризма и отдыха законодательно является одним из назначений ООПТ).

Так, рекреационные зоны национальных и природных парков являются наиболее приемлемым вариантом при рассмотрении возможности размещения туристских объектов. Как правило эти территории в сравнении с иными зонами ООПТ обладают преимуществами транспортной доступности и инженерной обеспеченности. Помимо этих зон, размещение объектов отдыха на природе с рядом ограничений возможно на специально выделенных земельных участках государственных природных заповедников, на территориях заказников, в зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ и некоторых других участках в соответствии с лесным и природоохранным законодательством.

Фото: Голубые озера, Казань, Татарстан.

3. Прочие земли особо охраняемых территорий и объектов

Помимо вышеперечисленных подкатегорий земель для размещения объектов отдыха на природе интерес могут представлять земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, природоохранного назначения, историко-культурного назначения и особо ценные земли.

Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест (относящихся к землям историко-культурного назначения), землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством РФ. Иными словами юридическое обоснование использования таких участков в целях глэмпинг-туризма необходимо рассматривать в свете установленного вида их разрешенного использования.

На вышеописанные участки распространяется действие градостроительных регламентов и ПЗЗ. Собственниками этих земель могут быть юридические и физические лица.

Фото: загородный гостевой комплекс Minger Tower, Сабинский район, Татарстан 

Земли лесного фонда

К землям лесного фонда могут относиться как лесные земли, на которых расположены леса и участки, предназначенные для лесовосстановления (вырубки, гари, редины, пустыри, прогалины), так и нелесные, необходимые для освоения лесов (просеки, дороги), неудобные для использования (болота, каменистые россыпи, прочее). Наибольшая часть земель лесного фонда покрыта лесными массивами. При этом нередко леса как таковые встречаются и вне границ земель этой категории (например, на землях ООПТ).

Земли лесного фонда находятся в федеральной собственности. Для использования этих земель для туристско-рекреационной деятельности (в том числе глэмпинг-туризма) части лесных участков (выделы) могут быть предоставлены лесничествами государственным и муниципальным учреждениям в постоянное (бессрочное) пользование, а юридическим или физическим лицам — в аренду для осуществления рекреационной деятельности.

На лесных участках, предоставленных для осуществления рекреационной деятельности, подлежат сохранению природные ландшафты, объекты животного мира, растительного мира, водные объекты. 

Градостроительные регламенты на эту категорию земель не распространяются. При осуществлении рекреационной деятельности в лесах допускается возведение некапитальных строений, сооружений на лесных участках и осуществление их благоустройства на основе разработанного и согласованного с Министерством лесного хозяйства РТ. Размещение временных построек, физкультурно-оздоровительных, спортивных и спортивно-технических сооружений допускается прежде всего на участках, не занятых деревьями и кустарниками, а при их отсутствии — на участках, занятых наименее ценными лесными насаждениями, в местах, определенных в проекте освоения лесов.

Фото: Волжско-Камский Государственный природный биосферный заповедник, Зеленодольский район, Татарстан